分析师：地产基金收益将超直接炒房

 

随着地产调控的持续，房地产企业正在悄然开辟融资新途径——房地产私募股权投资基金，部分基金还以私募股权理财产品的形式，通过银行的私人银行、高端理财中心等渠道向富裕人群募集资金。

 

上周五在昆明召开的招商银行私人银行投资策略报告会上，该行总行私人银行投资顾问冷基强建议，虽然房价仍将坚挺，但在地产调控政策持续的背景下，炒房收益将锐减，今年投资地产基金的收益将超越个人直接炒房。   

 

地产私募成银行理财新宠   

 

“我们推出该产品，主要是为了满足高端客户的理财需求。”上周，工行省分行营业部正在面向昆明投资者大力推荐该行发行的首款创新型私募股权投资系列理财产品。   

 

工行省分行营业部个金部理财师郭倞介绍，此次推出的工银私募股权系列投资计划一号——银海项目，募集资金所投的信托计划主要将资金专项用于认购银海（天津）股权投资基金份额，成为其有限合伙人（LP）。该基金拟收购上海浦发大厦，投资利润来源于物业租金收益及基金退出的价差收益。从而让更多投资者分享国内房地产投资信托基金市场发展成果。这也使得昆明投资者增加了一个可以参与商业地产投资并有效抵御通货膨胀的全新投资渠道。   

 

民生银行在近日发布的《中国地产金融蓝皮书2010》中分析，房地产基金已经受到越来越多的金融机构、大型房地产企业集团以及业界精英人士的关注和参与，2011年在房地产企业其他融资渠道受到抑制的情况下，房地产基金将迎来较好的发展时机。   

 

作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了很高的要求。而房地产宏观调控以后将会是常态，商业银行的开发贷款也会趋紧，因此，资金问题自然成为了很多房地产商们首要考虑的因素。在这种背景下，房地产私募基金能够很好地解决房地产企业缺乏资金和大量社会资金在寻找投资需求这一矛盾，并因此受到业界的聚焦。   

 

一线房企均已试水地产基金   

 

早在2007年，私募基金就在地产圈内暗流涌动，2009年曾掀起了一个小高潮，而刚刚过去的2010年，更是被业内人士誉为房地产融资的“基金年”。在这一年，多家国内著名的房地产开发企业先后投身“私募领域”。   

 

2010年地产基金的发展可谓飞速。清科研究中心统计数据显示，截至2009年上半年，还仅有17只针对亚洲市场的私募股权房地产投资基金成功完成募集。而目前，国内已陆续出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构，法国安盛集团、私募投资基金太平洋联合等外资机构也在与内地机构合作参与发起地产基金。2010年前11个月，国内共有10只房地产基金成功募集18.59亿美元，金地、复地等一线房企均已开始试水地产基金。   

 

2009年以来，上海复地已参与成立了3家房地产基金公司。2010年12月8日，金地集团与瑞银环球资产管理集团宣布，两公司合作发起的房地产基金第二期募集已成功完成。而早在4月初，金地集团与瑞银合作发起的房地产基金首期募集完成，募集签约金额约1亿美元，主要投资国内住宅开发项目。   

 

同时，地产私募对二三线城市的投资也越来越青睐，并把“触角”伸向了零售、写字楼及酒店等商业地产。预计未来西部地区二三线城市所获得的来自地产私募股权基金投资有逐年上升的趋势。   

 

政策调控下炒房收益将下降

 

“在政策调控持续发力下，炒房的收益将下降，而成本则将增加。”招商银行总行私人银行投资顾问冷基强分析说，今年管理层仍将发力地产调控，此前推出的大规模建设保障房、严查土地闲置等，都显示调控力度不会放松，而房产税的试点推出则将增加炒房的成本。   

 

同时，在房地产持续调控下，开发商也在全力拓展非银行贷款的融资新渠道，地产基金就是值得关注的焦点。民间大量有理财需求的资金，借道银行理财产品投入到地产基金，这些地产基金主要以股权投资的形式进入到二三线城市的知名开发商企业中。   

 

他介绍说，当前房地产企业常见的融资渠道包括6种形式（见右侧），从6种渠道的现状来看，在这种调控不放松，购房成本又不断增加的环境下，直接投资房地产的收益将大打折扣。在直接投资于房地产二级市场收益锐减，房地产信托融资又被卡紧的形势下，房地产基金融资可能会成为政府较为接纳的房地产行业融资渠道，也是银行人士目前关注的重要投资方向。目前，包括金地集团、复地集团等在内的多家知名房企正在积极探索这一路径，众多外资机构也纷纷开辟地产PE、股权并购等多种融资方式。   

 

投资地产基金优于炒房   

 

冷基强分析，当前房价仍坚挺，但炒房收益将锐减。不过，应该注意到，开发商在开发环节的利润仍较为稳定，因此通过股权投资方式进入到开发商企业里的地产基金收益将优于炒房。而且房地产基金的投资形式更为灵活，包括多种类型。   

 

他介绍说，除了股权投资这种较长时间的投资外，还有不少地产基金选择了诸如夹层融资、过桥融资等短期投资形式，一般时间不会超过半年，但年化收益率也较高，普遍超过了10%，预计该行今年仍将持续推出此类理财产品。对普通投资者而言，通过房地产基金的方式参与房地产市场与传统的买房方式相比，优势在于可以参与到房地产的一级市场环节，甚至相当于直接参与项目开发，这与之单纯参与二级市场而言，显然更具吸引力。但是，多数投资者并不具备项目投资经验，没有直接参与项目的能力。地产基金的方式则可以弥补这一缺憾。   

 

本报记者 陆晓辉 钟国华   

 

实习生 杨旭芬